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李宇嘉:香港开征“空置税” 我们跟进的路径是这样的

[2019-03-20 13:59:44] 来源:金融界网站李宇嘉 编辑:李宇嘉 点击量:
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导读: 作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉
01房地产税甚嚣尘上,空置税横空出世!国家领导人到住建部调研,明确“通过完

作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉


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房地产税甚嚣尘上,空置税横空出世!国家领导人到住建部调研,明确“通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房。”房地产税费系统性改革,是一揽子方案,也包括空置税?

据报道,香港已大致完成空置税草拟法案,准备4份提交立法会讨论。将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位,征收大约相等于楼价的5%的空置税。

今年1月份,林郑月娥说,别指望“辣招”退出!现在,香港又要推出空置税?问题是,香港房价于去年8月开始回落,创下2008年金融危机以来最长连跌记录。从去年8月高点以来,香港房价已下跌10%。为何,还要下猛药?

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看看香港,才知道什么叫“土地财政”!

香港是个非常特殊的地方,一直扞卫政府不干预的自由市场经济(诺奖得主弗里德曼称香港是自由市场的“最后堡垒”),坚持低税率、自由港的国际竞争优势。因此,港府没有财政收入,不得不找到“土地财政”。既满足低税率、自由港声誉,又能为港府找到财政收入的捷径。

一直以来,地产相关投资,占香港固定资产投资近50%,近年来占比大约在40%以上。土地交易和房地产相关税收,2016年占港府收入32%,其中土地出让金占财政收入22%(高峰时期达到36%)。2019-2020财年,港府预计地价收入1430亿港元,占预算总收入的23%。

金融业,这是香港的核心竞争力,也是由地产驱动的。香港金融机构针对地产及建筑业的信贷占比非常高,一直始终在30%以上,1998年以后这一比例更是超过50%。2016年,港股恒生指数中,占比前二名的行业是金融和地产,分别占比47%和15%,两者共计占港股总市值的60%多。

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香港房价,“易涨难跌”!

自港英时代就已划定的法定图则,已将香港不同区域土地用途“框死了”。一旦涉及动用土地,或政府回收土地,或填海,自由团体、环保人士、立法会议员就通过咨询、法定程序阻扰。比如“新界东北发展计划”,本意建设6万单位(6成为保障房),增加港人急需的中小型住宅,但因社会团体反对而搁浅。

香港不缺地,深圳河对岸,就是香港新界北大片的鸟类保护区,很大一片并无很高价值。香港1100平方公里土地,2/3规划为不可开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地,私人和公共住宅用地仅占可怜的4%。香港粮食100%靠进口,却保留比住宅用地还多的农地(占土地面积的5%)。

除法定图则、自然保护诉求外,要求政府打击“炒家”造成的空置和贫富差距、开发商囤积土地造成的短缺、全球投资者(包括内地)入港,检讨“土地财政”等,也是反对者不让步“开发郊野”的原因。高房价陷入“死结”,唯倒逼不增加。近年来,社会矛盾显化了,林郑月娥时代,填海、增加供地才提上日程。短缺均衡,这是香港供地窘境的结果,也是高房价的罪魁祸首。当然,客观上也保持了土地财政(包括税收)的最大贡献与可持续性。

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根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告,我国城镇地区住房空置率高达21.4%,远远高于日本、德国等发达国家。

同时,二三线城市的空置率远远高过一线城市。数据显示,我国二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,而一线城市仅为16.8%。

空置率高,政府官员也认可。住建部原副部长仇保兴说,我国房屋空置率较高,北京空置率在百分之十几到二十;2018年3月,国家电网公布房屋空置率调查结果,据每户电表数据测算,2017年大中城市空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,农村房屋空置率为14%。

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我国房屋空置率高,一来空置率高的二三四线城市,租赁市场不发达。即便有人愿意租,但市场管理不善,租金没收到多少,房子被糟践的一塌糊涂;二来,空置成本低。与其出租不划算,没有房产税,还不如空置;三来,很多业主是投资客,打算出售,1-2年空置就不奇怪了。

当然,我国无法征收空置税,是因为空置无法界定,或者说没有权威的界定标准。试想,连富人们有多少套房子,现在还不一定搞清楚。“空置”,这个虚头八脑的东东,怎么能得到严肃的认可呢?

但要注意,楼市调控开始转向存量房了。近期,政策越来越明显地向这方面倾斜,比如城市旧改、集体土地入市;比如,旧住宅区搞棚改,加装电梯,智慧社区;再比如,征收房产税等,交易环节成本下降。目的,就是把存量资源盘活。那些空置的,国家会想办法让它进入市场。


现在,一边是房价居高不下,另一边是很多人无房住。未来,即便不开征空置税,但房价将被继续控制,期待涨价出售获利的空间越来越窄,甚至还抵不过交易税费,每个业主都会算这个帐。到那时,继续选择空置?还是哪来出租?或者干脆出手卖了?估计你比谁都精明。

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